星期五, 二月 17th, 2017

马来西亚房地产投资教父拿督斯里郑水兴:2017 年 马来西亚房市何去何从?

谨慎投资 重点出击

年年举办房地产预测讲座的拿督斯里郑水兴早在去年就指出,2016 年的马来西亚房市是过去 8 年以来最糟糕的一年,但也是接下来 8 年内,房地产价格最低的一年。如今,告别了 2016 年,迎来了 2017 年,马来西亚的房市又将会有什么样的变化呢?这位房地产教父又是如何看待全新一年的房市呢?

在郑水兴看来,今年马来西亚的房市将深 受 7 大 事 件 影 响 。他 坦 言,虽 然 今 年 第 一季和第二季的表现不容乐观,但“飘风不终朝 ,骤 雨 不 终 日 ”,他 相 信 马 来 西 亚 经 济 走 过最艰辛的 2016 年,接下来就会迎来 U 转反弹。他在本次专访中,以中国的地铁革命为例,说明马来西亚正经历着从市区到跨州跨国的铁道建设过程。同时,他还深入浅出分析马来西亚房地产在东盟国家的优势。

 

大事件之一:从市区到跨州跨国,地铁因子发酵

 

在 2 0 1 6 年 年 度 房 地 产 预 测 讲 座 上 ,郑 水兴就已言及去铁路革命在马来西亚的发生。过去 10 年,中国的铁路革命深刻改变了中国的经济面貌。预计 2020 至 2025 年期间,中国所有的城市都会有高铁的连接,并将成为全世界上高铁覆盖率最高的国家。中国人民的 出 行 模 式 、时 间 和 经 济 等 将 会 重 新 拥 有 新面貌。

如今,马来西亚吉隆坡市区内的公共交通网络将进一步的提升覆盖率与便利性。其中,从 双 溪 毛 糯 至 加 影 、全 长 5 1 多 公 里 的 首个 捷 运 路 线 已 正 式 通 车 。借 助“ 一 带 一 路 ”倡议和中企走出去的“东风”,中国政府和中资纷纷加大对东盟国家的投资与建设,其中马来西亚更受益匪浅。首相拿督斯里纳吉数月前率领高规格政府代表团第三度访华时,见 证 马 中 两 国 签 署 多 项 协 议 ,东 海 岸 铁 道 计划更是万众瞩目的一项。

郑水兴认为,2017 年的马来西亚将会经历很多的改变。他非常看好地铁革命对马来西亚房市带来的影响。根据他的观察,在此之前,马来西亚政府把许多的把注意力放在吉隆坡市区铁路网络和公共交通的建设发展,东海岸铁道计划则意味着跨州铁道建设的开始,意即大马政府开始把公共交通的建设 发 展 扩 及 各 州 之 间 的 衔 接 。此 外,跨 国 铁路计划马新高铁的招标项目将在年内完成,并于 2018 年动工。因此,2017 年的市场虽然仍旧低迷,但这些大工程的建设对马来西亚来 说 ,可 谓 至 关 重 要 。

郑 水 兴 更 敏 锐 的 指 出,上 述 重 型 项 目 的发展与马来西亚过往只注重点的发展模式有所不同,跨州跨国的铁道计划开启了区域性发展的模式。“我们可以看到,跨州和跨国铁 路 的 建 设 ,将 带 动 整 个 东 海 岸 乃 至 马 来 半岛南部的市区和经济活动。换言之,马来西亚将来所走的路线,不会太过依赖单一地区和单一项目,房地产亦然。”公共交通的分布将会推动我国的经济至不同的层次。也就是说,国内外人士都会对我们的经济有所改观。郑水兴更期待吉隆坡至曼谷的铁路计划能够在今年得到进一步落实。

“2017 年的转捩点是马来西亚将踏入快速 发 展 和 变 化 的 列 车 ,且 不 仅 限 于 小 区 域 或单一元素,而是更着重于较大的区域。地铁革 命 正 式 发 酵 。”郑 水 兴 说 道 。

 

大事件之二:蓄势待发,房地产卯足全力反弹

 

对于 2017 年房市,郑水兴劈头就指出,基于多种不明朗因素,大众普遍对马来西亚在 2017 年的经济并不表示乐观,不过根据他的研究,2017 年将会是房地产的一个转捩点。这是因为马来西亚在过去几年来,历经了 马 航 空 难 、1 M D B 事 件 、油 价 暴 跌 、马 币 贬值 等 事 件 ,已 经 到 了 无 以 复 加 的 地 步 。所 以 ,他 大 胆 预 测 ,马 来 西 亚 的 经 济 会 在 2 0 1 7 年 开始 U 转,特 别 是 在 房 地 产 方 面 ,更 会 经 历 一次 逆 转,迎 向 另 一 个 暖 春 。

由彼及此,使得原本应该上扬的房地产价格因而受到抑制,涨幅不大,这就造成了2017 年是一个投资房地产的大好的机会。而所谓的投资机会,意指房地产价格拥有很大的上升潜能,只是目前仍被抑制而还没显现出来。

“ 实 际 上,所 有 的 房 地 产 价 格 均 受 全 球化的影响。吉隆坡的房地产价格不仅限于内部比较,而是会跟雅加达、河内、仰光等作比较。从这 个 角 度 看 来 ,吉 隆 坡 和 新 山 等 地 的 房 地 产 价 格 还是相对偏低。”

 

大事件之三:中国开发商聚焦吉隆坡

 

一直以来,中国著名开发商如碧桂园、绿地、富力和新华联等多将他们的精力集中在南部的新山,然而,根据郑水兴的观察,这些开发商摩拳擦掌,准备在吉隆坡开展更多的房屋计划。因此,作为拉动全国经济的火车头,吉隆坡将会成为全马经济的爆发点。

除此之外,一些外国企业如可口可乐和大型巧克力工厂均选择在马来西亚设立他们的区域性总部,加上马六甲皇京港、新山森林城市在“一带一路”效应下,中资对马来西亚的经济的正面性作用将得到显现。

“我希望这些发展可以带动中国的中产阶级旅客来到马来西亚,毕竟马来西亚是最适合中国人投资的地点,更是他们欲达到辐射东盟国家的起点。”郑水兴说道。

 

大事件之四:城市化大步迈进

 

从 2019 年开始,所有城市的土地开发都将会定型,吉隆坡城市的规划业已完成,现在就是将它落实的时候。针对城市化,当中有两点是值得注意的:

其一,之前,吉隆坡虽然已城市化,但基础条件还没形成,公共交通并不能使得经济和人口得到分配,进入市区的人口相对较少。因此,吉隆坡市区的地 铁 网 络 的 进 一 步 完 善,将 会 使 得 更 多 人 口 涌 入 吉隆坡,工作机会、人口得以重新分配。

年轻人也因为地铁网络而可以达到居者有其屋的 目 标 ,他 们 的 经 济 开 销 也 将 得 到 重 组 ,房 地 产 的需求也会更加强烈。如今,吉隆坡的开发商已将楼盘建造至五十层楼以上的高度,这主要是因为公共交通的建设和人口密度将会达到更高所致。很明显的,吉隆坡城市化的脚步已经踏出来,年轻人在交通方面的开销将会得到降低。这与马来西亚人过往出行均得靠私家车的出行模式有所区别。这个改变将会刺激消费市场。年轻人不会只是把金钱花在车贷。这个情形会在 8 年内继续改变,直至成型。

其次,越来越多跨国企业选择在吉隆坡设立区域性总部,使吉隆坡成为区域性的经济中心。从 2017 年开始,马来西亚的房地产价格会更趋国际化。

 

大事件之五:吉隆坡迈向高密度人口

 

目前,吉隆坡的人口约占马来西亚总人口的四分之一,接下来会朝向 1000 万人口的目标迈进。而大吉隆坡的人口则会超过 1000 万,其中密度最高的将会集中在市区。因此,郑水兴认为到了 2018 年,大吉隆坡房价会达到最高水平,是因为重组的脚步发展得很快。

 

大事件之六:全国大选与世界政局中的马来西亚房市

 

坊间认为,马来西亚将在明年第三季迎来全国大选。大选后的房市也将会应声而涨。在郑水兴看来,全国大选将会是马来西亚房市攀升的另一个转捩点。原因很简单,投资者对政治变化的担忧换成是信心,而政府也总会选择在大选后宣布一些惠民政策。从马来西亚的经济状况和与周边的竞争度来说,我国仍有许多政策仍未宣布,这是因为大选确实近在咫尺了。

“2017 年的政治充满信心危机,但大家比较看好国阵政府在来临第 14 届大选中获胜,这有利于我国与其他国家,如中国的合作事务得以稳步推进。”

另一方面,2017 年的世界政治格局确实让人不安。特朗普的胜选让美国与其他国家的关系充满着不确定性;英国脱欧、欧洲的分裂主义、保护主义、移民政策等将对亚洲的政经格局造成影响,这将牵动房地产、石油价格和贸易等方方面,马来西亚也不能例外。

然而,禍福相倚,危机就是转机。马来西亚虽然是个小国,但凭借其独特的地理位置与各国保持的良好关系,我国依然可以从中获利。再者,马来西亚相较于其他东盟国家更熟悉欧美的商业美化模式,无论是东边的中国乃至于中东国家,仍视马来西亚视为重点国家。一旦经济得到带动,连带的将会刺激马来西亚房地产市场。当然,领导人的智慧依然至关重要。

 

大事件之七:科技改变房地产

 

有别以往,郑水兴将科技的效应纳入 2017 年的投资房地产考量之中。在他看来,马来西亚的科技并不处于时代的尖端,但马来西亚在这方面却领先于东盟其他国家,而科技正改变城市人对房产的需求模式和管理模式。电子商务的兴起将会导致商用产业的条件改变,而需求量下降。一旦商用产业受到冲击,我国的商场将会朝向主题式商场的模式前进。另外,科技影响设计与管理,房产的价格因此深受影响。因此,2017 年投资房产时,不能仅限于传统的考量点。

 

房地产投资,今年不出手更待何时?

 

那么,2017 年对于投资者来说,有哪些需要注意的事项呢?郑水兴认为,若今年不买房,肯定会后悔,但也他奉劝切莫胡乱投资。由于 2017年是比较特别的一年,它是基于“一带一路”倡议、外资涌进、重型项目的发展和东盟政治局势的改变而产生的积极影响,因此房地产投资将会是以点的方式出现。所谓的点,即指集中在市区的某一片区域,如 KLCC 至大马城一带;或者 KLMetropolis 至 Damansara Heights。因此,投资者仍需谨慎投资,重点出击。

他建议,投资者可以选择投资在吉隆坡市中心且有属于公共交通覆盖范围的地区。例如,从双溪毛糯沿至焦赖捷运路线一代,就是一个很好的投资热点与选择。

 

东盟房市,马来西亚独占鳌头?

 

一直以来,东盟国家的生活水平和消费能力偏低。过去 5 年,世界工厂的南向政策,使得外资纷纷设厂于东盟国家,这也间接造就了许多跨国企业选择在马来西亚设立区域性总部。郑水兴认为,在“一带一路”倡议下,东盟国家的发展将会是富有成效。印尼、缅甸、越南和泰国保持着开放发展,这对马来西亚来说是大有裨益的,因为马来西亚可以在经济和金融领域做出领导性的作用。另一方面,自东盟国家经济共同体建立以来,其 6 亿多人口市场的效应也将得到启动。

此外,在“一带一路”倡议和马新高铁的双重作用下,郑水兴认为马中关系将会比中新关系来得更好。马来西亚虽然不能成为世界的经济中心,但他非常看好马来西亚成为东盟的经济中心,而众多大学城在马的设立将会对此起到促进作用。

值得注意的是,东盟人口的平均年龄为 27 岁,其中介于 15 至 25 岁的年轻人居多。一旦东盟国家的经济好转,为人父母就会为孩子争取得到最好的教育。虽然普遍上的富有家庭仍以选择赴欧美留学为首选,但事实上,有大量的家庭正寻找马来西亚作为他们孩子教育的起点。从这个角度来看,马来西亚的双联课程教育体系具有很大的吸引力。这些双联课程可以为留学生创造获取英国、美国和澳洲等国的教育文凭。再有的是,在东盟国家中,马来西亚是除了新加坡以外,英文普及率最高的国家。此外,马来西亚良好的中文环境、教育设施、文化环境和强大的师资,为马来西亚成为区域性教育中心奠定了基础。

郑水兴相信,马来西亚的资源、文化底蕴、教育品质、交通网络、医疗旅游等将在 2017 年推动马来西亚的经济成长,加上东盟效应的显现,因此他对 2017年下半年的经济表示乐观。

与此同时,郑水兴认为,马来西亚的发展商和制造商必须准备与全世界竞争。从 80 年代开始,马来西亚在全球的竞争力都很强。马来西亚发展商更须应局势的变化,与来自中国的发展商互相配合,共同发展马来西亚。同时,本地发展商更应把目光放在东盟市场的发展需要上,进军东盟,与各国投资者竞争。“竞争是避免不了的,没有竞争能力的就会被淘汰。不过我相信这是有积极作用,长远来说是一件好事。”

 

中价房与财政预算案:年轻人需学会如何理财

 

我国政府在 2017 年的财政预算中,延续并提出了一些新的措施,以帮助首购族完成他们的梦想。郑水兴认为,2017 年财政预算是非常重要的,它可以帮助年轻人提高用房率,再加上进一步完善的公共交通网络(捷运、MRT),让年轻人置房并不是梦。

在郑水兴看来,年轻人的最大生活负担在于交通而不是房子。以驾驶一辆最为经济实用的代步工具灵路为例,加上过路费,每个月的开销约 800 令吉。然而,在吉隆坡谷中城一带租房,只需最低三百至五百令吉。可想而知到,交通费占据年轻人生活开销的一定比重。“一对年轻夫妇可以因为出行的需要,而分别买两辆汽车。”郑水兴说道。

然而,若参考新加坡、香港、东京和北京的案例,则不难发现,对于到大城市打工的年轻一族来说,占据他们生活大部分开销的并不是交通费,而是房租。由此可见,马来西亚的租金还是比较便宜。

虽然政府提出的房屋政策固然可以帮助到一部分人,但并非全民受惠。因此,他奉劝年轻人在投资房地产时,若遇到价格合理和理想的房屋项目,不妨大胆出击。但如果租金便宜,仍应以租为主。毕竟目前年轻人的消费重心仍在交通上。

最让郑水兴担忧的是,年轻人缺乏理财知识和判断,很可能使得他们落入两头不到岸的窘境。“年轻人可能在公共交通系统还没完全健全时,就已买下了房子。这时,他们既要应付日常开销的上涨,又要应付房贷,生活陷入困境。因此,年轻人必须学会如何买房,以避免财务管理问题的出现。”

他以过来人的经验指出,年轻人首次买房出错的机率极大,且切莫以为买房子是一件快乐的事情,因为它包含了维修费、管理费和缴税等一系列问题,必须三思而后行。

为此,长期从事房地产投资教育工作的郑水兴表示,Swhengtee 集团将在接下来的日子里,举办系列讲座,以年轻人为对象,教导他们正确的理财知识。

郑水兴言道,虽然目下年轻人在吉隆坡市区还是可以买到房子的,但是情况换到新加坡和香港等地,却不是那么一回事。因此,年轻人如果现在不买房,将来会更难买。在吉隆坡城市化后,一般民众很难买到价廉物美的房子。房屋价格会根据市场需求而调整。

“这不但是经济大环境使然,外资涌入也是原因之一。因此,当务之急是必须教育民众如何投资房地产。如果国民学不会投资,就不能享受到国家发展所带来的利益。”郑水兴说道。


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