星期三, 六月 26th, 2019

东南亚房地产新一波热潮来袭?

如果说当今世界还有哪个地区的发展势头强劲,那一定少不了东南亚。2018年,东盟10国之中,有一半国家的GDP增速超过6%,柬埔寨与越南甚至超过了7%。发展经济的巨大需求推动着东盟多国的基础设施建设阔步向前,房地产行业也顺势步入了快车道。而分享一个国家经济发展成果最为“简单粗暴”但又行之有效的方式,似乎就包括买房。

除了使用价值,房地产本身较好的增值空间,也让其成为世界人民公认的一种投资选择。当悉尼、东京、上海、香港等亚洲的核心资产被有实力的买家收购之后,无论是开发商还是消费者,都渐渐把目光转向了新崛起的东南亚。

泰国房地产市场拥有受益相对稳定的成熟商圈和住宅区

东南亚房地产,怎么就火了呢?

较早入场的是日韩、中国香港、中国台湾以及新加坡人,中国大陆的购房者跑得没那么快,但人数绝对抢眼。眼下,中国大陆购房者已成为东南亚房地产市场的“大客户”。

但与过去以机构投资者和高净值人群为主的情况不同,这波中国购房者中多了不少新晋的小中产。他们手握一两百万可支配的资金,可能错过了中国一线城市的投资机会,但又想通过多元化的投资组合来为自己的资产保值,加之国内楼市调控,不少人便将标的放在了海外。

相较于起步较高的老牌发达国家,单套房价在几十万到一百多万元人民币的多数东盟国家,以其低门槛和亮眼的经济发展表现,成功地进入了不少购房者的视野。而那些较早进场的购房者,也的确尝到了投资东南亚房地产的甜头。

全球房地产指南(Global Property Guide)公布的数据显示,在过去10年里,泰国的房价整体上涨了48.65%左右。其中一些豪华住宅,涨幅甚至达到了300%。而越南2018年公寓销售量同比增长了44%,写字楼租金同比增长7%,且空置率仅为4%。除了房价的增益,在汇率最优时入场的投资者,单在汇率上也能收获一笔不错的投资回报。

投资回报率高、总房价低、永久产权等等一度是东南亚房地产主打的卖点。在相对有限的投资选择中,这些卖点足以让其在中国投资者中火上一把。而随着中国出境游市场的蓬勃发展,旅游开始成为许多有购买力的中国人接触东南亚房地产的新路径。

自己度假时小住,平时委托中介短租是较为常见的投资逻辑。相对于单纯的海外投资而言,兼具旅游、养老、教育、医疗等条件,让东南亚房地产在今天有了更高的热度。

中介公司推销花样百出

事实上,随着中国消费者对东南亚房地产市场关注度的提升,不止是房开商,许多专注海外房地产投资的中介公司也变着法儿地推销东南亚房地产项目——包吃包住包玩的定向炒房团已不算新鲜,讲座、圈层活动可以花样百出,视频、VR看房成为远程“考察”的新选择。

中国的中介公司多样化的服务,的确为不少意欲在东南亚购房的消费者提供了一定的便利,毕竟在人生地不熟的海外进行投资,消费者也愿意寻求一些专业人士的协助。

但由于东盟10国房地产市场存在较大差异,因此中国大多数海外地产中介都专注于一两个市场,其中以泰国、马来西亚、越南、柬埔寨等市场居多。

这些海外地产中介一般都极力游说,推荐自家主攻的市场,有时还会分析其他市场的劣势。不同中介主推自家市场,于经营而言也无可厚非。但,这也提醒消费者在海外置业时,更应该“兼听则明”。

除了咨询中国正规中介,也可以咨询在信息获取及市场灵敏度上更有优势的所在国正规中介;不仅要对比多个市场,有条件也应该去实地考察,听听当地业主的声音。

尽管,参照过去几十年中国房价“涨声一片”的岁月,的确有不少跟对了方向的人,即便用脚投票,也能获得非常可观的收益。但今天的东南亚房地产市场,绝非当年中国房地产市场的复刻。10 个国情各异的国家,自然也会带来机会与风险。各不相同的房地产市场。“后来者”多听多问多取经,并没有什么坏处。

分析一个国家的房地产是否值得投资,首先要看宏观环境,比如该国的发展速度、人口结构、经济模式、货币情况、外部环境、内部政局等;再分析微观因素,比如土地性质、产权、房价变动、租金、升值空间、付款方式、税费等。这些其实都涉及到购房者的资格,以及二手房流动性等重要的问题。另一些业内人士看来,地段和入场时机始终是房地产投资的不二法则。

泰国房地产市场拥有收益相对稳定的成熟商圈和住宅区

马来西亚吉隆坡双子塔周边楼盘价格年度涨幅接近10%

东南亚房地产,谁家最亮眼?

普华永道在其最新发布的《2019 年亚太区房地产市场新兴趋势报告》中指出,马来西亚、泰国、越南、菲律宾等亚洲新兴市场颇具投资吸引力。相较于新加坡,泰国和马来西亚的房地产市场的确还有不错的发展空间。

这里既有收益相对稳定的成熟商圈和住宅区,也有前景可期的新区或市郊的新供给,租金回报率基本在4%-6%。对比中国的大中城市2.6% 甚至更低的租金回报率,它们显然是有吸引力的。

但它们核心区的资产增量已经较少,本身就属于不太好买到的优质资产;周边的新增房产虽然性价比高,但租金也相应打折,如果按照租售比来看也不太划算。因此,有意在泰国或马来西亚购房的投资者,或许需要更敏锐的眼光和靠谱的专业指导。

当然,那些以度假房、移民或资产配置为目的的买家,依然可以安心持有。特别是选择度假房的购房者,他们在东南亚买房看重的不仅是资产的多元化配置,还有这次消费后能带来的体验与愉悦。

但对于那些期望通过溢价或高水平租金回报率获益的机会型投资者来说,显然眼下大热的越南和柬埔寨市场更适合他们。两国部分项目的租金回报率能达到8%。在普华永道的报告指出,越南胡志明市的办公楼、零售商业、住宅和酒店业资产都值得买入或持有。

不过,一如其他投资方式,高回报高风险的选项往往是冒险者的游戏。有业内人士指出,新兴市场可能不及成熟市场那么稳定,谁都不能指望当地房地产市场长期呈现直线上升趋势;但这些国家的经济增速和政府对基建的投资力度都意味着,在未来几年里,买家仍能预见市场显著的变化和巨大的投资潜力。

马来西亚房产
滞销的“冬眠期”?

马来西亚地产经纪人林彩洁在见证了身边很多同事一整年销售惨淡的窘境后,显得心灰意冷:“许多人差不多有大半年都没卖出一间房子,或者眼瞅要卖出了,但是(买家申请房贷)贷款没通过,结果买家又买不成。”。她认为,这样的窘境有部分原因是银行、政府各项政策的收紧所致。

这只是马来西亚新房市场的情况。二手房屋市场的买卖则要更加低迷。据统计显示,过去几年,马来西亚主要城市(吉隆坡、槟城、新山)房价出现大幅上涨,年度涨幅接近10%,其绝对价格已对当地购买力形成一定程度的偏离。

要购买二手房屋,买家需要先缴付10%的房款头期,还有上万马币的律师费和印花税等杂费。这对许多年轻买家而言是一道关卡。至于卖家,则面对当初低成本入手的房屋,焦虑的是能否顺利脱手。因为即便是出租,以吉隆坡的住宅为例,“冬眠期”房产的租金回报率也仅为4%-5%,比正常情况下偏低1-2个百分点。

对于5年前买入房产的短期投资者来说,这是一个可怕的时刻。新政府上台后,市场上存在许多不确定因素。事实上,开发商拖欠地产经纪工资的问题,当前在马来西亚房产业界并不鲜见。由于房地产销售缓慢,建筑材料制造商和开发商需要承担额外成本,许多人买不起房屋,则造成房地产价格和交易将继续低迷。

“开发商需要通过举办全国性的营销,更加积极地推广他们的项目。”莱坊房产咨询公司驻马来西亚分公司住宅销售和租赁部门的副董事Kelvin Yip 说。

一位不愿透露姓名的马来西亚地产业者则这样解释,该国房地产泡沫破灭的临界点:“当银行再也无法承受开发商和违约者的贷款,开发商再也无法承受现有价格和库存时,开发商可能会出现恐慌性抛售,银行可能会出现恐慌性止赎。这不受政府的控制,他们也不应该干涉,而是让市场的力量决定价格。”

一度被称为投资洼地的马来西亚房地产市场似乎已不像当初那么美好。

马国房产何时再见曙光?

2013年初,马来西亚房地产进入“黄金10年”。经济发展和旅游产业的开发,各路外资流入,为马来西亚房地产市场带来很大的起色,每年的房产涨幅高达15%-20%,回报惊人。

外国开发商和投资者能够大举进入马来西亚,得益于政府于2002年推出的“马来西亚第二家园( MM2H ) ” 计划。到2 0 1 8年,外籍人士通过MM2H计划在马来西亚购买的房产总数达到4499 间。其中,中国人是最大的购屋群体,共购买房屋1664 间。

然而,该计划规定,外国人在马来西亚购房置业的最低额度为马币50万。于是,大量开发商将原本定价在马币40-45万的房产,提高到马币50万以上,以便向外国买家招手,拓展市场。但这样的房价,却令本地人更难以承担。

为了抑制房价过快上涨,防止外资特权以“不公平优势”与本土房产商竞争,马来西亚政府在对外资的调控中不时念起“紧箍咒”。2014 年,马来西亚政府将外国人置业门槛提高至马币100万。虽然这是全国政策,但各州政府有权修改各自对外国人置业的最低要求。

2018年底,马来西亚房屋与地方政府部长祖莱达宣布,外籍人士通过MM2H计划置业,需要经过该国内政部非常严谨的审批,且只限于50岁以上的外籍人士,同时需要支付马币300万的订金。马来西亚移民局也公开表示,该局会加强MM2H 的审查程序,检查申请者的背景。

此外,马来西亚政府2019年的财政预算案中已提出,向非公民和非永久居民征收的房地产盈利税从5%提升至10%,以及转移总值逾马币100万地产的印花税从3%提升至4%。同时,地方政府部也会重新考虑外籍人士在马来西亚拥有房产的限额,并制定相关指标供房地产开发商和州政府遵守。

这一两年,马来西亚的经济增长将放缓,是一个事实。但是,这并不意味着,房地产市场处于糟糕状况。这是一个商业循环。目前,马来西亚处于冬天的循环。既然冬天已经来了,春天还会远吗?

政府未来经济发展方向成焦点

包括马来西亚房地产专家拿督斯里郑水兴在内的人士认为,新政府上调房产税对于外国人买房的影响微乎其微。首先,与新加坡和澳洲等国家相比,马来西亚房产税还是比较低;另外,税率对外国人或者马来西亚本国人基本没有差别。

如今,马来西亚房地产已在自动调整生态,房价仍有下降的空间,且未来房产走势也将改善。而若留意马来西亚新政府未来经济发展重点,不难发现,数字经济、旅游业、农业以及科技与工业正是主要方向。

相关州属的酒店公寓、工业土地、生态旅游类房产有望水涨船高。马来西亚REI地产集团CEO Daniele Gambero博士相信,马来西亚对外国人投资本国房产保持的仍是“友好开放”政策。

随着中马两国合作关系的日渐明朗,一些潜在买家和投资者的观望态度正在发生转变,并且开始真正寻求市场交易。郑水兴分析道,目前吉隆坡和雪兰莪州的供求关系比较平稳,柔佛州等地则出现供过于求。但这种供求关系不能简单地以州属来划分,必须看到具体区域。

如沙巴的政策更为独立,在投资模式等方面和西马(马来半岛)不同,沙巴的旅游以及商用房地产潜能可观;马六甲楼市则完全依靠旅游业和政府政策,2020 年是中马文化旅游年,马六甲楼市有望借此机会反弹。

东南亚房地产,
该如何出手?
泰国:东南亚房地产的新“泰”势

近年来在泰国买房的中国消费者人数稳中有升

泰国房地产市场可以分为城市投资和旅游消费投资两类市场。城市投资以泰国曼谷为代表; 旅游消费投资则主要在芭提雅、清迈、普吉岛、苏梅岛和华欣等城市。目前,比较受中国消费者欢迎的是曼谷、普吉岛、芭提雅和清迈的公寓项目。

泰国人喜欢沿着交通线购买房屋

近些年, 到泰国买房的中国消费者人数稳中有升。他们的投资需求从单纯的海外资产配置, 转变为以旅游、养老、医疗以及国际教育为目的; 在购房价格上, 他们看重的不仅限于性价比, 也开始更多地关注房子的质量、服务、回报率以及资金的安全与保障等;置业范围则从在单一城市购买单一公寓产品, 转变为在泰国多个城市购买不同类型的产品,例如商铺、别墅等。

尽管有些“内热外冷”,但曼谷房产较好的增值前景以及相对稳定的租金回报率,让它仍然赢得不少有购买力的中国投资者的青睐。而以芭提雅为代表的旅游地产市场,则以怡人的风光和良好的服务,吸引着中国购房者。其中,悠闲的清迈又以养老兼自住为主,纯投资的较少。

总体而言,泰国房地产市场对于机会型投资者而言,高点已经过了。随着2019年4月1日泰国新的抵押贷款控制措施的推行,以及泰国大选可能带来的投资者观望期,短期内,泰国房市多少会有所“降温”。但要拿到一份高于国内一线城市的稳定租金回报还是有机会的。至于要不要考虑旅游和养老的因素,这全看个人的购买力和需求了。

中国台湾兆基集团钻石双星项目的办公楼和住宅楼

柬埔寨房地产火热起来

近年来,随着经济的迅猛发展、“一带一路”倡议的推动、外商和游客的涌入,被誉为“亚洲经济新虎”的柬埔寨,其公寓、写字楼、酒店、超市、银行等具有新时代标签的新事物正如雨后春笋般涌现,让整个国家充满生机,也成就日趋火热的房地产业。

根据胡润研究院携手不动产管理机构斯维登集团联合发布的《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》及《斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数》显示,受益于外商投资和旅游业的蓬勃发展,柬埔寨的房地产业正释放出巨大的发展潜力。

以首都金边为例,2018年,金边跃居全球房价涨幅第一,涨幅达16.7%。同时,金边的租金收益率达6.5%,投资回报率为29.4%,成为海外置业投资回报最高的城市。

根据世界银行所发布的报告,柬埔寨近20年来经济年均增长率达7.7%,经济增速排名世界第六,亚洲第一,柬埔寨已不动声色地成为世界上经济增长最强劲且稳定的国家之一。大型基建投资、旅游业蓬勃发展,加上宽松政策的加持,让柬埔寨的房地产市场呈火热趋势。

柬埔寨房地产的一个重要优势,是每年都在稳定地成长。据业者评估,到2023年,该国房地产会上升到一个优化阶段,可以获利1-3倍以上。因为在2023年,柬埔寨将举办东南亚运动会。届时,包括公路、铁路、机场、发电站等基础设施会更加完善,房地产业亦将会达到高峰期。

对国外房地产开发商来说, 柬埔寨房地产目前处于萌芽成长阶段,平均每年涨幅在10%左右,租金回报率保守估计在6% ~ 8%;而在2023年后, 柬埔寨的房源需求和投资回报率会更高。

以金边为例,据估测,金边大约需要5万套房源供应,而截至2018年,金边的公寓供应数量不足2万套。这些数据表明,柬埔寨房地产在未来10 年内无疑将迎来高速发展时期。

越南房市得益经济腾飞

越南中产阶级人数不断增加,GDP创造10年来最高增速纪录,作为投资新洼地的越南成功吸引全球诸多高端企业入驻;同好,旅游业正在以泰国、菲律宾等为目标加速前进。众多优势的叠加,造就了2018年许多越南房地产企业超过100%的利润增长。

广西社会科学院东南亚研究所副所长雷小华博士指出,FDI成就了越南经济的快速崛起,并正创造越南‘弯道高速超车’的赶超发展。中国“经济奇迹”的最大受益者之一是越南。随着中国经济结构的深度调整,越南正“接棒”成为全球制造业资本聚集的洼地,而越南房市将会受益于外资带来的经济发展。

中国越南(深圳—海防)经济贸易合作区2018年招商引资迎来了“井喷式”增长,工业用地已经被抢购了一大半。2018年6月以来,园区每天都要接待1-3批的企业商务投资考察团——绝大多数考察团都希望在最短的时间内在越南租到厂房、买到设备,落地投产实现“走出去”。

越南新成立的富国岛经济特区地价在2018年2-4月短短2个月内上涨了近10倍。另两个经济特区,即云屯、云峰地价也很快出现了成倍的上涨。

对标泰国等东盟旅游业强国,越南政府正在采取积极措施推动旅游业的发展。而吃住行游购娱是旅游的“六大要素”,其中游客的住房问题不容忽视。远道而来的游客将会需要更多的宾馆、旅社和民宿作为自己临时歇脚的地方;而那些打算经常来越南度假的外国人,则更偏向于购置一套住宅类的不动产作为自己在当地的第二住宅或者度假屋。

这些房产预计都会成为资本进入越南旅游业的优先方向。而在越南3000多公里的漫长海岸线上,人们能找到许多具有丰富旅游资源的地方,芽庄、岘港、富国岛等海滨城市都有望成为房市资本的乐土。

总体而言, 业内对越南房市增长的预期整体乐观,推动越南房市上涨的因素也暂时不会消退,但在积累的负面因素作用下(包括房地产泡沫化风险),市场的稳定性可能会受到影响,投资越南房地产的机遇窗口,未来也可能会渐渐缩小。然而,这些并不影响当下越南成为亚洲最具增长潜力、最值得投资的房地产市场之一。


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